日常生活中，"定金" 和 "订金" 这两个概念常常出现，它们虽然字面上相似，却蕴含着完全不同的法律含义和经济责任。近日，钦州市钦北区人民法院审理了一起商品房预约合同纠纷案，最终裁定涉案款项为 "订金"，判决全额退款。
周某在网上看到林某发布的一则房源信息，价格公道，位置优越。他颇感兴趣，便联系林某看房。看房后，周某对房屋非常满意。林某看出周某的诚意，主动提出以46.5万元的价格转让房屋。周某认为价格合适，当即同意。接着，双方就税费、房款支付和房屋交付等细节展开了深入讨论。他们谈得十分投机，几乎达成了完全一致的意见。就在临门一脚时，林某突然要求周某支付房屋买卖 "定金"。周某虽然觉得双方已经谈妥了价格和条款，但尚未正式签订合同，便与林某商量，想把这笔款项定义为 "订金"，而非 "定金"。林某同意了周某的请求。随后，周某通过微信转账方式支付了5000元给林某，并在转账说明中注明用于钦北某小区4栋201房的 "订金"。林某也通过微信向周某发送了一份收据，载明收到周某购买该小区4栋201房的 "订金" 5000元。
不料，好景不长，周某因其他原因决定不买房了。他通过微信告知林某自己的决定，并要求退还购房 "订金" 5000元。林某认为自己为这次交易付出了很多心血，现在周某突然改变主意，让她非常失望。她认为，周某的违约造成了她4800元的租金损失，这笔钱不应该退还，即使要退还，也只能退还200元。
周某认为之前已经和林某协商好了，这笔钱是 "订金"，而不是 "定金"，自己是因不可抗力因素才改变了主意，故要求林某全额退还购房 "订金" 5000元。双方协商未果，周某将林某告上钦北区法院，请求判令被告林某双倍赔偿房屋订金10000元（即退还订金5000元，赔偿损失5000元）。
钦北区法院审理后认为，合同是民事主体之间建立、变更、终止民事法律关系的协议。当事人订立合同，采用书面、口头或其他形式均有效力。合法有效的合同受法律保护，当事人应当按照约定充分履行自己的义务。
本案中，根据双方微信记录的载明内容，结合双方当事人的陈述可以认定，双方就钦北某小区4栋201房的转让价格、税费、房款支付和房屋交付等事项达成了一致，双方形成了商品房预约合同的法律关系。关于涉案5000元是 "订金" 还是 "定金" 的问题。
所谓的 "定金" 是当事人为保证合同的订立、生效或履行而自愿约定的一种担保方式，是违约责任承担形式之一。定金的履行依据明确的法律规定，如因给付定金一方的原因导致不能履行时，其已交付的定金不予返还；如因接受定金一方的原因导致合同无法履行的，则应当双倍返还已收取的定金。
而 "订金" 则是一种单方面的行为，一般视为所支付的预付款。原、被告双方明确约定，如果原告不购房，那么被告需要全额退还涉案款项，即原告支付涉案款项给被告并未担保合同的成立。据此，应当认定涉案款项并非 "定金"，而是 "订金"。
关于被告是否应当返还原告涉案款项并赔偿损失的问题。
涉案款项为"订金"，属于预付款，双方最终未能达成购房协议，被告应当退还所预收款项，且双方已约定，如果未达成购房协议，那么涉案款项应当退还。原告要求被告退还预交5000元的诉求符合双方约定及法律规定。原告要求被告赔偿损失5000元的诉求则缺乏事实和法律依据。原、被告之间未达成购房协议，根据现有证据无法将责任归咎于任何一方，且原告也没有证据证明因被告的原因造成自己损失5000元。原告要求被告赔偿其损失5000元的诉求没有事实和法律依据。被告提出的因原告原因导致其租金损失4800元应予扣减的意见，因证据不足，法院不予采纳。
综上，原告要求被告退还其购房订金5000元的诉求有法可依，法院予以支持；要求被告赔偿损失5000元的诉求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
不久前，钦北区法院作出了一审判决，被告林某在判决生效之日起十天内返还原告周某购房订金5000元，驳回原告周某的其他诉讼请求。
法官说法：
在买卖交易中，区分 "订金" 和 "定金" 至关重要，因为它们在法律上的地位和后果完全不同。"定金" 是一种法律明确规定的担保金，旨在确保合同的履行。如果买方违反合同，那么定金将不予退还；如果卖方违反合同，则需要双倍返还定金。而 "订金" 通常被视为一种预付款，没有 "定金" 那种法律约束力，买方在决定不再购买时，一般有权要求卖方退还订金。
在签订买卖合务必要仔细阅读合同条款，明确款项的性质。如果合同中未明确标注，应及时与对方沟通，并尽可能在合同中明确款项的性质。保留所有交易凭证，例如收据、转账记录等非常重要，这将成为日后维权的重要依据。如果不幸遭遇纠纷，应首先尝试通过友好协商解决，若协商不成功，可以考虑通过法律途径维护自己的合法权益。
来源：钦州市钦北区人民法院