住宅小区车位归属使用问题探讨
城市化进程的不断加速催生了大量的住宅小区，随之而来的是私家车数量的激增，停车难、停车乱的问题也日益突出。车位作为汽车存放的必要场所，其归属和停车收费问题也成为了业主们关注的焦点，引发了诸多争议。本文将从法律规定和司法实践层面，深入探讨住宅小区车位归属使用问题，力求为读者答疑解惑。
一、 住宅小区内车位的分类
根据相关规定和实际情况，住宅小区内车位可大体分为以下几类：
- 规划用于停放汽车的车位：这类车位通常在小区规划设计阶段就已经明确，可以从设计图纸中确认。
- 占用业主共有的道路或场地用于停放汽车的车位：这类车位并非在规划设计阶段就确定，而是由物业公司或业委会后期在小区内划分出来的。
- 防空地下室区域划分的停车位：根据《人民防空工程建设管理规定》，达到一定标准的住宅小区必须配建防空地下室，开发商通常会将地下室部分区域划分成车位。
- 其他车位：如建筑物架空层车位等，此处暂不讨论。
二、 关于住宅小区内车位归属使用的规定
1. 规划车位和占用共用场地车位
《民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
对于占用业主共有的道路或场地用于停放汽车的车位，根据上述规定，其属于业主共有，争议较小；而对于规划车位，司法实践中存在不同观点。一种观点认为，即使规划设计时明确了车位位置，但其归属仍需以是否能够成为开发商的专有部分并办理产权登记为准；另一种观点则是遵循《民法典》物权编理解与适用原则，首先尊重当事人之间的约定，若无约定或约定不明确，则需查明车位建设成本是否分摊给了业主，若分摊则归业主共有，否则归开发商所有。
2. 防空地下室区域划分的车位
防空地下室车位归属使用问题一直存在争议。我们先梳理相关的法律法规：
- 建设资金来源：根据《人民防空工程建设管理规定》第十五条，防空地下室建设资金由建设单位筹措，列入项目总投资，国家并不提供资金支持。
- 建筑面积分摊：根据《人民防空工程建设管理规定》第五十一条以及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），防空地下室建筑面积单列，不计入公用建筑面积。
- 使用和管理：根据《人民防空工程平时开发利用管理办法》、《人民防空工程建设管理规定》、《城市地下空间开发利用管理规定》以及《中华人民共和国人民防空法》等规定，防空地下室平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。在战时则由人民防空主管部门统一安排使用。
- 归属：现行法律法规对于防空地下室的归属尚无明确规定，但有观点认为其属于国防资产，应归国家所有。即使对此有争议，也不改变其战时战用、平时民用的性质。开发商在办理《平时使用证》后，可以对防空地下室车位进行使用收益。
防空地下室由开发商投资建设，平时由其管理使用收益，利用其划分出来的车位所有权和使用权并不属于业主。
三、 司法实践案例
上述有关车位归属使用问题的规定，在司法实践中也得到了体现：
- （2017）最高法民申2817号案件：法院认为，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。即使开发商支付了土地使用权出让金，但小区建成后，土地使用权随之转移，小区共有部分土地使用权归业主共有。
- （2020）赣07民终886号判决：法院认定，人防车位所有权属于国家，使用权属于投资者，并可以转让或租赁。
（2020）云29民终253号案件也支持了这一观点。
总而言之，住宅小区车位归属使用问题涉及复杂的多方利益，法律规定和司法实践中也存在不同观点。为了避免产生纠纷，开发商在建设阶段应在相关文件和协议中明确车位归属问题，业主也要在购房时仔细阅读、了解相关内容，维护自身权益。
3. 浙江省高级人民法院（2021）浙06民终881号判决认为，开发商按照规划修建的地面停车位，是小区业主共同生活所需的辅助设施，属于小区配套设施。规划从行政管理角度规定了开发商的建设义务，但并非所有依据规划建设的附属设施都归开发商所有。涉案的59个地面停车位未计入小区建筑面积，无法办理产权登记，本质上属于土地使用权。尽管原告在建造小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金并取得建设用地使用权，但小区建成后，小区建筑区划内的土地使用权随房屋出售转移，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。这一判决的观点与民法典物权编的理解和适用有一定出入，但符合建筑物区分所有权司法解释意见（成为区分所有人的专有部分的条件之一是能够登记为所有权的客体）。